Свой дом в Крыму: Что выгодней, купить или построить?

СОДЕРЖАНИЕ

Итак, вы решили купить дом в Крыму. Первый вопрос: с чего начать? Какой алгоритм действий будет правильным? Мы рекомендуем не спешить. Первое, что необходимо сделать, это снять розовые очки. Недвижимость на полуострове дорогая. Спрос постоянно растет, а предложения за ним не поспевают. И если вы рассчитываете купить пригодную для жизни постройку площадью около 100 м² и возрастом менее 10 лет на берегу моря, по цене 3х комнатной квартиры, вас ждет разочарование. Достойных вариантов уже практически нет.

Поиск подходящего варианта занимает время. Вам потребуется обработать много информации, пересмотреть объявления, изучить рынок. Составить список вариантов и обзвонить продавцов. Выбрать подходящие экземпляры, договориться с собственником, съездить на место и оценить предложение. В теории процесс не сложный. А что на практике? А на практике все упирается в наличие свободного времени. Ситуация усложняется тем, что ехать в Крым только для просмотра недвижимости не рационально. И многие пытаются совместить приятное с полезным: планируют отпуск, собирают семью, договариваются о совместном отдыхе с друзьями. Правильно это или нет? Обсудим дальше.

Интернет-сайты с продвинутыми сервисами поиска сильно помогают в подборе. С помощью фильтров можно делать точные целевые выборки из огромного количества предложений. Сужать спектр поиска и быстро находить то, что подходит. А можно поступить еще проще, обратиться в агентство недвижимости. Заключить с представителем агентства договор, обсудить критерии поиска и определить бюджет. Для этого даже не придется приезжать на полуостров. Все оформляется удаленно, онлайн. Как правило, комиссионные за работу агент берет с продавца. А покупатель оплачивает госпошлину и в равной доли услуги нотариуса, помогающего оформить сделку. Но на этом преимущества покупки не заканчиваются.

Стоимость готовых домов в Крыму определяется несколькими факторами: расположением; близостью к морю, качеством инфраструктуры, площадью земельного участка, размером здания, состоянием постройки. Дорогая недвижимость находится на Южном побережье: Севастополь (Южная сторона), Ялта, Алушта, Феодосия. Следом идет западный берег: Севастополь (Северная сторона), Бахчисарай, Саки, Евпатория. Центральная часть полуострова по большей части представлена Симферопольским районом, здесь цены ниже чем на побережье. Северный и восточный Крым это варианты для длинных инвестиций, с расчетом на будущее. Цены низкие, а перспективы большие. Но проявятся они только после улучшения инфраструктуры.

Если задаться целью, то найти относительно «свежее» (пяти - семилетнее) строение недалеко от моря (5-10 км), в бюджете 5 – 6 миллионов рублей, возможно. Скорее всего, это будет дачное или садовое товарищество. Площадь участка 4-5 соток. Само здание до 100 квадратных метров, с каким-никаким ремонтом. Двух или трех летняя постройка с аналогичными параметрами обойдется уже на 1 – 1,5 миллиона дороже. Если близость к морю или районному центру не решающий параметр, то в бюджете 3-4 миллиона легко найти сельскую или поселковую постройку.

Например, в Бахчисарайском, Сакском, Симферопольском, и даже Севастопольском районах вполне реально подыскать "живой" вариант. При относительно небольших вложениях в ремонт вы получите здание с хорошим уровнем комфорта. Соответствующим современным стандартам загородной жизни. Учитывая тот факт, что новых зданий в продаже мало, старый и даже ветхий фонд стоят дорого. При внимательном сравнении выяснится, что разница в стоимости между старой и новой постройкой невелика. Парадоксально, но иногда годовалое строение удаётся приобрести дешевле, чем аналогичное с возрастом в 20 и больше лет.

Еще одна причина купить дом у застройщика, - минимальная наценка. Фирма заинтересована в возврате средств. Следовательно, она не будет замораживать активы сроком, больше года. Если повезет и вы найдете такой вариант, то скорее всего стоимость у него будет средней по рынку. Таких предложений пока еще мало в связи с высокими рисками невозврата вложенных средств. Большинство застройщиков все еще предпочитает инвестировать в многоэтажки. Считая такие вложения более ликвидными.

Отличительные особенности строительства в Крыму заключаются в следующем — Крым это сейсмоопасная зона. Жилые постройки должны удовлетворять повышенным требованиям к безопасности. Наиболее распространенный способ возведения зданий на полуострове это постройка коробки с несущим каркасом. Такую технологию называют каркасно-каменной. В ней монолитный фундамент связывают колоннами и горизонтальными балками. Межэтажные перекрытия перекрывают по балкам заводскими плитами, либо изготавливают объемный металлический каркас и заливают бетоном. По внешнему контуру будущих стен отливают специальный железобетонный пояс, который связывает здание в единую монолитную конструкцию. Получившейся скелет здания (каркас) заполняют искусственным или натуральным камнем, реже кладочным кирпичом.

Крымское побережье отличается типами грунта. Если планируете возводить постройку у моря, то обязательно учитывайте этот фактор. Свойства грунта определяют выбор фундамента и конструкцию «каркаса». Западное побережье преимущественно состоит из подвижных грунтов, суглинков и песчаников. Встречаются и крупнообломочные грунты, глина вперемешку с валунами. Местами попадается скала. На юге и юго-западе преобладают скальные основания. Создание цокольного этажа в скале мероприятие сомнительное и затратное. Как и устройство мелкозаглубленного ленточного фундамента на песчаных или подвижных грунтах.

Первое, что должно вас интересовать это то, какое у здания будет основание. Учитывайте особенности оснований в горах и на склонах. Оползни и обрушения в Крыму явления привычные. В подобных ситуациях грунт укрепляют подпорными стенами. А если рядом с участком протекают горные реки (обычно весной), то уходя под землю они способны подмывать основание. В таких случаях требуется предпринимать дополнительные меры, отводить водяные потоки и предупреждать замачивание грунта. Подобных проблем лишены центральная и восточная части Крыма. Рельеф там равнинный, возводить здания легко. Здесь 90% сооружений стоит на ленточном фундаменте. Подробней про фундаменты и их основания читайте здесь

ПЛЮСЫ

Нанять бригаду и оплачивать работу по факту готовности, это выгодно. Вы не платите прорабу, стройку организуете самостоятельно. Сами выполняете закупку материалов и инструмента, берете в аренду опалубку и технику. Оплачиваете транспорт и доставки. Контролируете рабочих и управляете снабжением. К тому же, в отличии от организации вы не платите налог, экономите на накладных расходах включаемых застройщиком в смету. Когда мы строим самостоятельно мы вольны вносить любые изменения в процессе так, как этого хотим. Мы можем менять геометрию здания, его размер, внешний вид, цвет, материалы. Словом все, что угодно! Можем даже остановить стройку, в любой момент, и без веских на то причин. Если вы творческий человек, любите экспромт и разумный риск, умеете планировать, то можете смело браться за стройку сами.

МИНУСЫ

Не имея необходимого опыта и знания, частные застройщики обращаются к местным бригадам, среди которых 90% это сезонные «шабашники». Не имея профессиональной подготовки и специального образования такие бригады, берутся за любую работу. Работают без рабочей документации, без контроля со стороны надзорных органов, без договоров, а соответственно, без гарантий. И когда что-то случается, то найти их и призвать к ответу не представляется возможным. Разве что имея ксерокопию паспорта заявить в полицию. В результате бригады меняются, средства заканчиваются. Поначалу увлекательный процесс превращается в «долгострой». Люди теряют деньги, устают, на время забывают о стройке. А после, неохотно к ней возвращаются. Многие продают свои «недострой» с хорошей скидкой.

Почему у тех, кто берется строить самостоятельно часто возникают проблемы? Ответ прост: люди склонны переоценивать свои возможности. Не имея опыта и образования они рискуют и пополняют ряды местных «самостройщиков». Опыт управления персоналом в торговле или дизайн модной одежды, это не те навыки, на которые можно полагаться, приступая к стройке. Здесь важен опыт организации процессов на месте: знание технологий, планирование, снабжение, мониторинг качества, контроль сроков. Если вы не понимаете, как работают конструкции и зачем рассчитываются их физико-механические параметры; Если вы никогда не слышали о наборе бетоном прочности и вам не знакомы термины: упругость; деформация; напряжение; нагрузка; осадка, и пр. То, не рискуйте, доверьте стройку профессионалам. Или хотя бы почитайте специализированную литературу. А как минимум, тематические статьи. Например, здесь

Будущие домовладельцы, адекватно оценивающие риски, предпочитают обращаться в строительные организации. Благо, таких компаний на полуострове в избытке. Критерии отбора сводятся к следующему: стоимость, подходящие сроки, гарантии на готовую постройку. Большинство компаний соответствуют предъявляемым требованиям: у одних больше сроки, у других  выше стоимость. Это зависит от размера организации, штата ее сотрудников, оснащенности, рекламных, арендных, и прочих расходов. А вот гарантии у строительных фирм схожи.

При выборе застройщика большинство людей руководствуется личными симпатиями. Тем, насколько профессионально (по их субъективному мнению) ведет себя менеджер компании. Часто такой подход ошибочен. Первые позитивные впечатления могут быть обманчивы. Зачастую сотрудничество и дальнейшая работа сводится к взаимным претензиям и предвзятому отношению. Стороны хотят поскорее закончить начатое и разойтись. Для того, чтобы избежать подобной ситуации, обозначим главное, то, на что стоит обращать внимание перед подписанием договора подряда.

Для того чтобы узнать стоимость строительства в Крыму, необходимо понять из чего складывается цена, как она формируется. Компании для удобства используют набор комплектаций, например: «Коробка», «Стандарт», «Под ключ». Названия комплектаций у могут отличаться, но состав схож. Как правило цена указывается за 1 квадратный метр площади по полу. Одни считают жилую площадь, другие общую. Также, в стоимость могут входить (или не входить) сопутствующие расходы. Цены, как правило, указываются с учетом наличного расчета. Поэтому изучая и сравнивая расценки, акцентируйте внимание на комплектациях. Уточняйте, как считают площадь, входят ли в указанную стоимость накладные и сопутствующие расходы. Какая цена будет при безналичном расчете. Учитывает ли стоимость налог, и пр.